Eesti kinnisvaraturg on olnud juba pikemalt tõusuteel. Palgad kasvavad ja pankade pakutavad laenutingimused on soodsad. Sealjuures ei toimu ka vastutustundetut laenamist või liiga hoogsat hinnatõusu, et peaks kartma turu ülekuumenemist. Sellise toetava laenuturu tingimustes investeeritakse kinnisvarasse julgelt, mida näitab ka korterite ostu-müügitehingute arv, mis kasvas 2017. aastal tervelt 8,2%.
Erinevalt aga 10-12 aasta tagusest buumiperioodist on seekord ka pangad ise olukorda hästi hallanud ning laene antakse põhjaliku järelvalve ja kontrolli tulemusel. Nii pole ka kinnisvaraarendajate vahel tekkinud arutut hüperkonkurentsi ja sellest tulenevat ülepakkumist. Seetõttu näen ka järgmisi aastaid siinsel kinnisvaraturul optimistlikult.
Küll aga pean vajalikuks juhtida tähelepanu meie üüriturule, mis on Eesti mõistes küll aina elavnemas, kuid Skandinaavia ja ülejäänud Euroopaga võrreldes siiski alles lapsekingades ning teistest turgudest maha jäänud.
Eesti inimene pigem ostab kui üürib
Eurostati andmetel elab tervelt 31-33% Euroopa rahvastikust üürikorterites, samal ajal kui Eestis on üürikorteris elava elanikkonna osakaal 19%. Kui mujal on läbi põlvkondade olnud eluaseme pikaajalisem üürimine pigem normaalsus, siis Eestis peetakse üüripinda endiselt ajutiseks ja ebakindlaks lahenduseks.
Kinnisvara omamine on ajalooliselt olnud eestlaste üheks kindlustunde pakkujaks, mistõttu kuulub enamik Eesti kodudest sealsetele elanikele ja ei ole üüritud.
Uued generatsioonid elavdavad üüriturgu
Põlvkondade vahetus, uute generatsioonide pealekasv ja nende soov aina varakumalt iseseisvuda on aga paradigmat muutmas. Noored ei taha enam liiga kiiresti paikseks jääda ja end rutakalt kodulaenuga siduda.
Teisalt ei ole paljudel kinnisvara soetamiseks ka veel võimalust, sest isegi kui praegused laenutingimused on soodsad, nõuavad pangad siiski piisavat krediidivõimelisust ja märkimisväärset omafinantseeringut, mida suur osa noori täna veel ei suuda maksta. Seetõttu on kohalik üüriturg arenemas ja kodu üürimine muutumas järjest populaarsemaks.
Kuigi üüripindu justkui jätkub, asub väga suur osa nendest vanades majades, mille korterid on kehva planeeringu ja kõrgete kommunaalkuludega ning puudub parkimiskoht või panipaik. Üürituru elavnemisega kasvab nõudlus just kvaliteetsemate pindade järele, mida tänasel turul endiselt napib. Lahenduseks oleksid kaasaegsed ja energiasäästlikud üürimajad, mida hetkel Eestis veel pea et ei eksisteerigi.
Lahendus on üürimajad, puudu kinnisvarainvestoritest
Üürimajade all pean silmas elamuarendusi, mis on ehitatud investorite toel eesmärgiga üürida kõik korterid välja. Kui täna on uue kodu kättesaadavuse alampiir seal, kus on kodulaenu saamise eelduse tase, siis üürimajade arendamine võimaldaks kättesaadavuse lävendit allapoole tuua. Ühtlasi looks see Eesti turule täiesti uue tarbijaliigi – pikaajaline üürnik.
Skandinaavias ja mujal Euroopas on selline pikaajaline üürimine väga levinud. Tervelt 48% Saksamaa, 38% Taani, 35% Rootsi ja 28% Soome kinnisvaraturust on justnimelt üüriturg.
Et ka Eestis saaks tekkida eeldus ülejäänud Euroopale selles osas järelejõudmiseks, vajame sobilikke üüripindu ja investoreid, kes neid luua aitaks. Teistes riikides on institutsionaalseks üürileandjaks riiklikku maksuraha kasutavad pensionifondid, kellele see on pikaaegne ja turvaline investeering. Ka Eesti võiks laiendada riiklikult võimalusi pensionifondide vahendite kinnisvarasse investeerimiseks.
Investeerimisfondide seadust on selles suunas juba muudetud ning soodsam pinnas selleks on justkui loodud. Sellegipoolest pole liiga palju investoreid Eestis siiani veel pead tõstnud ja huvi välja näidanud. Leian, et see on kasutamata turg, kus esimesi tegijaid saadaks kindlasti edu. Eriti kui pidada silmas suurimate elanike arvu ja elamispinna nõudlusega piirkondi, kus on puudus kvaliteetsetest uutest üüripindadest.
Üürituru arendamiseks on oluline kõrvaldada turutõrked
Et Eesti üüriturg saaks küündida ülejäänud Euroopaga samale tasemele, on oluline kõrvaldada ka mõned olemasolevad turutõrked. Näiteks vajab ülevaatamist liialt üürniku poole kaldu olev üüriturgu reguleeriv seadusandlus. Samuti vähendab hetkel üürikinnisvaraprojekti atraktiivsust elukondlikult kinnisvaralt sisendkäibemaksu tagastuse puudumine, mis muudab elamispinna investeeringu investori jaoks automaatselt 20% kulukamaks.
Kolmandaks ei saa ma jätta mainimata, et riiklike üürimajade programm on selgelt üleliigne turuolukorda sekkumine. Selline ettevõtmine võib olla põhjendatud turutõrke olukorras, kuid suuremates linnades nagu Tallinn ja Tartu pole riigipoolset üürimajade ehitamist kindlasti tarvis.
Pikaajaliste üürnike sihtgrupp on olemas
Toetudes Bonava elamuarenduskogemusele leian, et tänane taskukohaste uute korterite müügiedu Tallinna suurimates linnaosades, Lasnamäel ja Mustamäel kinnitab asukoha atraktiivsust ning viitab eos juba ka uute üürikorterite edukusele sealsetes piirkondades. Minu hinnangul elab just nendes linnaosades potentsiaalne pikaajaliste üürnike sihtgrupp.
Eestis on üürimajadest seni räägitud enamasti vaid riiklike sotsiaalmajade kontekstis. On viimane aeg teadvustada, et sihtgrupp ning nõudlus on oluliselt laiem. Hetkel on Eestis üürileandjateks peaasjalikult eraisikud, kes võivad mistahes hetkel üürniku kahjuks otsustada, et müüvad siiski korteri maha või asuvad sinna ise elama. Spetsiaalselt üürimiseks loodud korter annaks seevastu aga koduomanikuga võrreldava kindlustunde ja muudaks uue kodu ilma suure investeeringuta kättesaadavaks laiemale hulgale eestlastele.
Selleks tuleb aga üürimajaturu täitmata nišš investorite abiga ette võtta ning alustada üürimajade projektide loomisega. Esimesed üksikud sellekohased sammud on juba tehtud. Läheb aga siiski aastaid, et Eesti kinnisvaraturu proportsioon selles vallas märgatavalt muutuks ning pikaajalise üüri põhimõttel toimivate elupindade osakaal kasvaks. Tegutsema peaksime selle nimel aga juba praegu.