Baltikumi kinnisvaraturg: Vilnius aktiivseim, Riias ruutmeetrid kättesaadavamad
31.10.2024, 14:11
Välisinvestorite jaoks on Baltikum ühtne turg. Kõigis Balti pealinnades tegutsejad aga ilmselt nõustuvad, et Tallinnal, Riial ja Vilniusel on oma eripärad. Nii ka kinnisvarasektoris, kus 3 turu kogemust omavad mõned suuremad elamuarendajad. Bonava Eesti tegevjuht Taavi Soorm toob esile mõned tähelepanekud meie lõunanaabrite kinnisvaraturust ja majandusolukorrast, mis mõjutavad kohalikku elamuarendustegevust ja üldist turudünaamikat.
Riia turul vanem kinnisvara ja soodsam hind
Riia on Tallinnast umbes kolmandiku võrra suurem, kuid uute korterite müüginäitajad jäävad tänavu Tallinnaga samasse suurusjärku. Enamik tehinguid tehakse seal nõukogudeaegsete korteritega, mille hind jääb vahemikku 900-1100eur/m2. See on pea poole soodsam kui sarnaste korterite hind Tallinnas.
Uusarenduste hinnad Riias jäävad vahemikku 2100-3500eur/m2. Tallinnas on võrdluseks hinnatase juba üle 4000eur/m2. Kuna vanemad korterid moodustavad suurema osa pakkumisest, on Riias korterid oluliselt taskukohasemad ja kättesaadavamad kui Tallinnas ja Vilniuses. Swedbank’i andmetel saab keskmine leibkond lubada endale Riias 82 m2 korterit, Tallinnas 54 m2 ja Vilniuses 50 m2.
Erinevalt Tallinnast ja Vilniusest, on Riia rahvaarv kahanemas, mis tekitab sealsele elamuarendusele pikemaajalises vaates omaette riske. Kuid kuna vanema ja amortiseerunud kinnisvaramahu osakaal on niivõrd suur, siis püsib ka nõudlus vahetada vana kodu uue vastu.
Vilniuses kõige aktiivsem kinnisvaraturg
Vilnius on hetkel Baltikumi aktiivseim eluasemeturg. Citify andmetel on selle aasta jooksul Leedu pealinnas müüdud 2343 uut korterit, Tallinnas 897.
Üheks Vilniuse uusarenduste turu eripäraks on see, et kodusid müüakse viimistlemata karbina. Nii et kui Vilniuses jääb uute korterite ruutmeetrihind elamurajoonides 1900-3100eur/m2 kanti, siis pärast koduostu tuleb ise lahendada ka viimistlemine (põrandad, värvimine, valgustid, vannituba ja köök), mis lisab hinnale 500-700eur/m2. Meile Tallinnas tundub viimistlemata karp iganenud lähenemine, kuid Vilniuses on Bonava üks vähestest, kes pakub kortereid lõppviimistlusega. Teised arendajad võimaldavad seda pigem lisana kaasa osta.
Leedu majandus on viimase aja kriisidele paremini vastu pidanud: SKP kahanes 2023. aastal vaid -0,3% võrra ja suureneb prognooside kohaselt 2024. aastal 1,5-2%. Võrdluseks, Eestis kahanes SKP 2023. aastal -3,1%, mis on suurim langus Balti riikides ning ka sellelt aastalt oodatakse veel negatiivset numbrit. Lisaks on Leedu tarbijakindlus kõrgem kui Tallinnas ja Riias, mille üheks tulemiks on ka Vilniuse oluliselt aktiivsem eluasemeturg.
Väljakutsed ja tuleviku väljavaated
Kõik kolm Balti pealinna on seisnud silmitsi sarnaste väljakutsetega, nagu majanduslangus, kõrge inflatsioon, rekordilised intressimäärad ja keeruline geopoliitiline olukord. Need tegurid on vähendanud tarbijakindlust, kinnisvara kättesaadavust ja kinnisvaraturu üldist aktiivsust. Kuigi oleme väiksed ning mõjutatud naaberriikide turuolukorrast, siis sellegipoolest on Tallinna, Riia ja Vilniuse kinnisvaraturul ka kohalik eripära, mis mõjutab arendajate ja koduostjate olukorda. Ühendab meid loomulikult alanevate intresside tuultes uue turutõusu ootamine.
